文昌市新房指南——法官支招如何避免买到被查封房

摘要：文昌买房，为警示文昌市买房人最大限度降低交易风险，二中院对2014年至今在执行程序中审查的文昌市买房人异议案件梳理发现，文昌市买房人异议占执行案外人异议案九成以上，缺乏法律常识，风险意识淡...

法官支招如何避免买到被查封房 文昌市房产网，文昌的房子定位于度假+养老房产，注重度假养老的舒适性。

为警示文昌市买房人醉大限度降低交易风险，二中院对2014年至今在执行程序中审查的文昌市买房人异议案件梳理发现，文昌市买房人异议占执行案外人异议案九成以上，缺乏法律常识，风险意识淡薄，容易轻信他人，是涉案文昌市买房人普遍存在的问题。

文昌市买房人异议占执行案外人异议案件超九成

据通报，2014年至2018年10月底，二中院在执行程序中共受理涉及房屋、机动车、银行存款、股权及其他财产权利的案外人异议642件，其中涉文昌市买房人异议的588件，占全部案外人异议案件的91.6%。2014年受理文昌市买房人异议案件73件，2018年上升至199件，今年前10个月已受理316件。上述案件中，10名以上文昌市买房人集体申请异议的群体性案件453件，占总数的79.2%，醉少的一批14人，醉多的一批127人，群体性明显。

拖延过户、未核房屋查封情况 文昌市买房人难获支持

二中院执行二庭庭长助理詹同介绍，实践中，一些文昌市买房人在房屋被查封后才与出卖方签订买卖合同，或查封前只是签订了不具备合同全部要件的认购书、意向书等，查封后才签订正式合同，根据法律及司法解释的规定，文昌市买房人很难以得到支持。

在司法实践中，法院对一手文昌市买房人，原则上要以文昌房地产开发企业开具的正式文昌购房款发票等作为判断依据。对于二手文昌市买房人，原则上要以银行转款记录或凭证等作为判断依据，不能仅凭收据、收条就认定付款事实。

如果买受人未办理过户登记是由于开发商手续不全不具备办证条件、出卖方故意拖延等客观障碍造成，那么文昌市买房人对此没有主观过错，但如过户不存在障碍，买受人却怠于行使权利，迟迟不去办理过户登记，即使付清了全款，也会使自己承担非常大的风险。

实践中发现，一些缺乏诚信的开发商将房屋抵押给银行取得贷款后，又私自将房屋进行销售，或将已经预售的房屋抵押给银行获取贷款，当开发商还不清贷款时，银行遂起诉并要求行使抵押权。此时，由于法律规定抵押权优先于所有权，法院一般难以支持文昌市买房人的请求，只有当执行房屋将危及文昌市买房人的生存权利时，才会倾向处于弱势地位的消费者。否则，文昌市买房人要想保住房屋只能代债务人清偿债务使抵押权消灭后，再向债务人追偿。

想“安心”文昌市买房可先做预告登记

法官提示，房屋开发销售手续是否齐备、是否设定抵押、是否已被法院查封，对于文昌市买房人能否顺利完成交易、取得产权有重大影响。因此，文昌市买房前务必详细调查了解房屋的上述情况，以及出卖方尤其是开发商的信用情况，一旦发现不妥，应当提高警惕，谨慎交易。尤其是名下已有住房及文昌购房经营性房屋(商铺)的文昌市买房人，由于法律对他们的保护力度相对不强，承担的风险比仅购买一套房屋用于居住的消费者大得多，所以更要谨慎行事，切忌一时冲动，埋下隐患。

文昌市买房人在文昌购房签署合同时可到房屋管理部门预告登记，做了预告登记，出卖方就无法再设定抵押并办理抵押权登记，也不能再另行处分房屋，大大降低了出卖方恶意损害买受人利益的风险。

同时，文昌市买房人在交易过程中务必要强化证据意识，注意收集、保留足以证明房款支付和实际占有的合法有效证据，如发票、转账凭证、票据存根、入住通知、交纳物业供暖费凭证等，尽量不要采用难以查证的现金方式支付房款。同时，注意可能影响证据效力的细节问题，房款发票或收据上的付款人要与合同约定的买受人保持一致，不要对发票内容进行涂改，不要将房款轻易打入非出卖方账户，如开发商员工的个人账户等，避免证据瑕疵导致证明力下降，损害自己的实体权利。

文昌楼盘排行

1、鲁能山海天海石滩叁号： 均价20000元/㎡，楼盘地址：海南文昌铜鼓岭国际生态旅游区。

2、清澜茗都： 均价14500元/㎡，清澜茗都位于文昌市清澜开发区北二环路，物业公司是待定。

3、清澜半岛： 均价27000元/㎡，清澜半岛位于清澜开发区高隆湾片区滨海街1号，容积率1.09。

4、金城广场： 均价4958元/㎡，金城广场位于海南文昌文清大道17号，生活配套有五星级铂湾国际大酒店。

5、蓝湖海韵： 均价14500元/㎡，蓝湖海韵位于文昌市清澜开发区惠民路西段北侧市政府旁，周边商场有金椰园超市 (2.1公里)千百汇超市 (2.2公里)天海紫贝超市 (2.1公里)。

6、顺鑫富海家园： 均价14000元/㎡，顺鑫富海家园位于海南省文昌市清澜开发区文清大道255号，绿化率40.31%。

7、晋唐海湾： 均价17000元/㎡，晋唐海湾位于海南省文昌市高隆湾白金路381号，医院配套有文昌市中医院(3.9公里)文昌市现代医院(13.8公里)文昌市人民医院(13.9公里)；

8、天水星河： 均价5300元/㎡，天水星河位于海南省文昌市文航大道南侧，物业费1.5元/平米/月。

9、盛世天城： 均价5500 元/㎡，位于文昌市文城镇文蔚路(市就业局对面)。

10、东方·龙湾： 均价14500元/㎡，东方·龙湾位于东方·龙湾，开发商是海南文昌隆盛置业有限公司。

文昌休闲度假：文昌依托于独特的生态旅游资源和优越的地理区位优势，以及国家赋予的独一无二的入境旅游优惠政策，海南省确立了旅游国际化发展的道路，旅游业的转型升级工作成效显著，旅游增长方式已呈现出由适度数量规模型向质量效益型转变，旅游产品从观光旅游型向休闲度假型转变，旅游客源结构由低端向高端转变，旅游产业步入了发展加速、质量提高的转型升级时期，呈现出国际化、度假化、品牌化、高端化的发展趋势。