文昌如何看待《物业管理费收费标准》，物业管理服务费包括什么

摘要：海南文昌购房，物业费是物业管理服务公司根据物业管理服务合同为物业使用人或是所有人提供物业管理服务，物业管理服务使用人或是所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用。物业费包括：...

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物业费是物业管理服务公司根据物业管理服务合同为物业使用人或是所有人提供物业管理服务，物业管理服务使用人或是所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用。物业费包括：物业管理服务区域的绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、物业共用设施设备与共用部位的日常运行维护费用与保险费用、物业管理服务企业固定资产折旧、管理服务工作人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、经业主同意的其它费用等。

　很多地方政府主管部门都制定了当地的物业管理费收费标准。

地方政府主管部门制定的物业管理费收费标准，只适用于“公共物业管理”。地方政府主管部门制定当地的物业管理费的标准是基于“公共物业管理”就是物业管理公司对小区公共财产的管理、是物业管理公司与业主之间的合同关系的错误认识，因而，存在诸多违法之处。

1.违反《合同法》第四条规定的“自愿”原则。委托或不委托物业管理公司，是小区公共财产全体共有人的代表——开发商或业主委员会的权利，“物业管理费收费标准”明显带有强迫开发商或业主委员会委托物业管理公司的意思。

2.违反《合同法》第三百九十八条和《合同法》第四百零五条。《合同法》第三百九十八条规定：“委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。”《合同法》第四百零五条规定：“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。”

根据《合同法》的这两条规定，物业管理公司收取的各项费用，应当分清楚哪一部分是委托人“预付”或物业管理公司“垫付”的，哪一部分是“报酬”。按照税务方面的相关法律规定，委托人“预付”或物业管理公司“垫付”的费用，应计入委托人与物业管理公司之间的资金往来或物业管理公司的经营成本，是不纳税的；“报酬”，是物业管理公司的企业所得，应当交纳营业税和企业所得税。“物业管理费的标准”没有做出这样的区分，各项收费似乎都是“报酬”，又似乎都不是“报酬”，使物业管理公司逃税、漏税成了一个普遍现象，流毒非浅。

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